La crisis económica y la necesidad de vivienda van en marcado ascenso


ASESORÍA GENERAL

Planes de vivienda y déficit habitacional

 

En un contexto de marcada crisis económica, fuerte necesidad de casa propia, planes habitacionales anunciados en tiempos electorales y dificultades en la implementación de los mismos, hemos atendido últimamente a reportajes y consultas de opinión referidos a todas estas temáticas. A continuación recreamos algunos conceptos puntualizados por el Cr. Julián Benassi.

 

¿Por qué después de años de escuchar anuncios de nuevos Planes de Vivienda, públicos intermedios y privados, el déficit habitacional parece haber recrudecido? ¿Cuántos Planes de Vivienda serían necesarios para terminar con este problema?

Normalmente un Plan de Vivienda según sus características viene asociado a un cupo de unidades habitacionales limitado y a un determinado sector social, naturalmente destinatario del mismo. El Déficit Habitacional en cambio, refleja la cantidad total de viviendas (y/o ampliaciones y refacciones) faltantes para sectores sociales menos acomodados.

Solucionar integralmente esta deuda social no depende de la cantidad de Planes más o menos serios que se anuncien, sino de la priorización y decisión política que exista, de hacer efectivo el derecho constitucional de acceso a la vivienda propia y en función de ello cuántas casas deben construirse por año. Es decir, qué proporción de cemento, hierro, instalaciones, tierra y obras de infraestructura, así como de planificación, ejecución y control invertirá en vivienda el Estado a partir de recursos propios y cierto endeudamiento (repagable). Por ejemplo, la meta para Capital y Provincia de Córdoba, no puede ser menor a 12.000 nuevas viviendas anuales para atender el “núcleo duro” del déficit, es decir, 120.000 unidades en 10 años.

 

¿Qué aporta el Estado y qué aporta el interesado para lograr ése volumen de soluciones, capaz de revertir el déficit de vivienda propia?

En el marco de una fuerte decisión política favorable necesaria, el primer aporte Estatal debería ser el diseño consensuado de un Sistema Provincial de la Vivienda que integre el esfuerzo del interesado, individual o adherido a Planes de Viviendas Social chequeados y controlados por el propio Estado, sean estos promovidos por el mismo o entidades intermedias, o bien, por empresas lucrativas privadas. Ningún Plan de Vivienda debería terminar en fracaso por falta de tierra con infraestructura mínima (incluyendo agua y luz), o por informalidad dominial, reglamentaria o constructiva (frecuentes Planes terminaron en nuevas o más grandes villas de emergencia), o por interminables y superfluas exigencias o demoras burocráticas. En el caso de algunas Fracciones de Horizonte, los plazos de aprobaciones municipales y/o provinciales, triplicaron el tiempo necesario para reunir recursos y construir las viviendas mismas, y en otras Fracciones la vivienda y obras reglamentarias de infraestructura “llegaron” un año antes que el abastecimiento de agua potable y/o energía definitivas. Otro aspecto a cuidar, y en su caso corregir, son los sistemas de aportes o cuotas mensuales de los adjudicatarios o beneficiarios promedio de los distintos Planes; de manera tal que mediando justificación no superen los niveles inicialmente comprometidos.

El Aporte Patrimonial Estatal, entre otros, podría ser:

  • Rebaja o eliminación de todo tipo de impuesto, tasa, derechos y tarifas que terminen incidiendo en la vivienda social y en sus adjudicatarios.
  • Implementación de una línea de viviendas parcial o totalmente subsidiada, para selectivos y comprobados casos de carencialidad e imposibilidad de aporte de ningún tipo.
  • Adjudicar recursos (propios o tomados del sector crediticio) en proporción de aportes de los interesados, efectuados individualmente o en el marco del Plan de Vivienda del que participa. Priorizar vivienda social, por sobre toda otra obra pública no estrictamente indispensable o autosolventable. Planificar qué se entiende por vivienda social.

El Aporte del interesado, por solo mencionar dos aspectos que evidencian posibilidad o potencialidad de aporte, referenciamos el caso de nuestra misma Cooperativa, donde el Asociado aportando con dinero, trabajo, tierra, materiales o servicios, accede a la casa propia sin demandar ni un solo peso ($) al Estado. De tal modo se llegó a construir unas 1.200 viviendas anuales, y si se contara con aporte Estatal proporcional, podría arribarse a las 2.000 o más viviendas con paralela reducción de tiempo de espera para el aportista; todo lo cual constituiría un fenomenal estímulo extra a lograr la vivienda propia, mediante esfuerzo propio, aunque con tutela y apoyo  Estatal (reintegrable). Otro aspecto a mencionarse es que la mano de obra desocupada o subocupada en sectores de muy bajos recursos, está en condiciones de abastecer un ambicioso Sistema Provincial de Vivienda y a la vez, lograr aportes para acceder a su propia casa.

 

Implementaciones Estatales “de mínima” para facilitar vivienda social


En caso de no existir decisión política suficiente como para encarar frontalmente el Déficit Habitacional, como mínimo serían indispensables las siguientes medidas para garantizar fluidez en Planes de Vivienda Social (Estatales o no):

 

  • Garantizar mediante normativas pertinentes que en cada pueblo o ciudad de Córdoba se generen tantos terrenos disponibles exclusivamente destinables a vivienda social, como déficit habitacional exista. Dicha normativa, establecería condiciones y requisitos con tal finalidad, independientemente de quién resulte propietario de las respectivas tierras.
  • Rebaja al costo de impuestos, tasas, derechos y tarifas que gravitan sobre tierras o Planes de Vivienda Social.
  • Establecer como tope máximo de tramitaciones totales: provinciales, municipales y en empresas de agua y luz, el plazo de un año entre la fecha de compra de tierra y la de inicio de obras, en tanto sea presentada la documentación mínima necesaria. Actualmente puede transcurrir tres o cuatro años de plazo total, lo cual obliga a invertir recursos e inmovilizar tierras desproporcionadamente.
  • Garantizar agua y energía “puestas en la Fracción” treinta días antes del inicio de obras previsto.

Producción y selección de extractos:

Área Difusión
Cooperativa Horizonte

 

Cr. Julián Benassi

Asesor General, Autor y responsable de la puesta en práctica del sistema de vivienda.

«En la década del 60/70 el concepto de luchar por la justicia social (o distributiva) era moneda corriente; mejorar la calidad de vida de todos era lo más deseable y sustentable, aun para el propio progreso individual. Yo tenía claro, contrariando a mis profesores de economía, que no daba lo mismo producir `cañones de mantequilla´ según lo más rentable (uno mata, el otro alimenta). Traducido en el tiempo, no es lo mismo administrar para la vivienda social, que construir para sectores acomodados.

Mis abuelos y padres, inmigrantes italianos del pos guerra, al volver de sus empleos construían casas exclusivamente con sus trabajos y ahorros, deteniendo la marcha cuando estos se agotaban (es decir, libre aporte, deuda cero, aporte en dinero o especies, no intereses ni ganancias).

Desde aquella ideología y experiencia familiar al desarrollo del sistema hubo un solo paso, lo más difícil después fue llevarlo a la práctica».

Entrevista a Julián Benassi - Programa “Al fin y al cabo” (Canal C) – 2018

Cr. Julián Benassi: discurso de fin de año en la FAC

Cr. Julián Benassi en Tv. - Canal C - Programa "Al fin y al cabo"